原状回復費用と敷金精算のルール｜賃貸物件の退去時に知っておきたいこと

賃貸物件を退去する際に、原状回復費用や敷金の精算をめぐって貸主とトラブルになるケースは少なくありません。

どこまでを借主が負担するのか、敷金はいくら返ってくるのかは、法律やガイドラインで一定のルールが定められています。

ここでは退去時の原状回復費用と敷金精算の基本的なルールを説明します。

退去時における原状回復費用のルール

原状回復の費用負担は、損傷が誰の責任で生じたかによって、貸主と借主のどちらが負うかが分かれます。

ここではその線引きの基準を整理します。

原状回復義務の意味

2020年4月施行の改正民法621条は、借主が負う原状回復義務の範囲を明文化しました。

ここでいう原状回復とは、入居時と同じ新品の状態に戻すことではありません。

同条は、通常の使用によって生じた損耗や経年変化を原状回復義務の対象から除いています。

つまり借主が負担するのは、自らの責任で生じた損傷の修繕に限られます。

この考え方は、従来から国土交通省のガイドラインや判例で示されてきた基準を法律に取り込んだものです。

貸主が負担する通常損耗や経年劣化

通常の生活で自然に生じる傷みや、時間の経過による劣化は、原則として貸主が負担します。

こうした費用は家賃に含まれていると考えられているためです。

貸主負担とされる例として、次のようなものが挙げられます。

• 日焼けによる壁紙の色あせ
• 冷蔵庫の裏側にできる電気焼けの黒ずみ
• 家具の重みでついた床のへこみ
• 画びょうの小さな穴

これらは通常損耗や経年劣化にあたり、借主が修繕費を負う必要はないとされています。

借主が負担する損傷

一方で、借主の故意や過失、手入れを怠ったことによる損傷は、借主の負担となります。

善良な管理者として注意して使う義務を怠った場合も、同じく借主が責任を負うことになるでしょう。

借主負担とされる例として、次のようなものが挙げられます。

• たばこのヤニによる壁紙の変色や臭い
• ペットがつけた傷や臭いの付着
• 飲み物をこぼした後の手入れ不足によるシミやカビ
• 引っ越し作業でつけた床の傷

これらは通常の使用を超える損傷として、借主が原状回復費用を負担する対象になりやすいといえます。

特約による負担範囲の確認

貸主と借主の合意があれば、通常損耗の修繕を借主負担とする特約を設けることも可能です。

ただし、この特約が有効と認められるには、借主が負担する範囲を契約書に具体的に明記して、内容が明確に合意されている必要があります。

退去時のハウスクリーニング代を借主負担とする特約もよく見られますが、これも無条件に有効となるものではありません。

契約書に具体的な金額や算定基準が明記されており、借主が負担を明確に認識・合意している必要があります。

借主が消費者である場合に、一方的に不利益な内容であれば、消費者契約法10条により無効とされることもあるでしょう。

契約時には、原状回復に関する特約の有無や内容をよく確認しておくことが重要です。

退去時における敷金精算のルール

敷金は退去時に精算され、借主が負担する原状回復費用や未払い家賃を差し引いた残額が返還されるのが基本です。

ここでは敷金の仕組みと返還のルールを整理します。

敷金の意味と返還の時期

敷金とは、賃料や原状回復費用などの借主の債務を担保する目的で、借主が貸主に渡す金銭のことです（民法622条の2）。

貸主は、賃貸借が終了し、かつ借主が物件を返還したときに、敷金から未払い債務を差し引いた残額を返還する義務を負います。

注意したいのは、契約期間が満了しただけでは返還義務が生じず、物件の明け渡しまで必要となる点です。

荷物を残したまま退去した場合は、明け渡したとはいえず、敷金が戻らないおそれがあります。

原状回復費用との精算

貸主は、借主が負担すべき原状回復費用や未払い家賃などを、敷金から差し引いて、その残額を借主へ返還します。

このうち原状回復費用として差し引けるのは、あくまで借主の責任による損傷の修繕費に限られます。

通常損耗や経年劣化の費用まで敷金から控除することは、特約がない限り認められません。

過大な請求を受けたときの対応

精算の内容に納得できない場合は、貸主に費用の内訳や明細を求めることが第一歩になります。

入居時と退去時の物件の状態を撮影した写真があれば、損傷の有無や程度についての主張を裏づける証拠となるでしょう。

壁紙や床材などには耐用年数の考え方があり、入居期間が長いほど借主の負担割合は小さくなる傾向があります。

当事者だけで解決が難しいときは、弁護士など専門家に相談することも一つの方法です。

まとめ

退去時の原状回復費用は、通常損耗や経年劣化は貸主負担、借主の故意や過失による損傷は借主負担というのが基本的なルールです。

敷金は、物件の明け渡し後に未払い債務や原状回復費用を差し引いた残額が返還され、通常損耗の費用まで差し引くことは原則として認められません。

桃谷法律事務所では、原状回復費用や敷金返還に関するご相談を承っております。

退去時のトラブルでお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。