契約不適合責任とは｜買主が請求できる権利と追及の注意点

不動産や商品を購入した後で、契約していた内容と異なる欠陥が見つかることがあります。

こうした場面で買主を保護する仕組みが、2020年の民法改正で整理された契約不適合責任です。

ここでは契約不適合責任の意味と、買主が請求できる権利、追及する際の注意点を説明します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は、引き渡された目的物が契約の内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です。

ここでは責任の意味や旧制度との違い、対象となる不適合を整理します。

契約不適合責任の意味

契約不適合責任は、民法562条以下に定められた制度です。

引き渡された目的物が、種類や品質、数量について契約の内容に適合しないとき、売主はその責任を負います。

たとえば、中古住宅を購入した後に雨漏りや床の傾きが見つかった場合が典型的な例です。

契約不適合責任が生じるか否かは、目的物が契約で合意した内容に合っているかどうかを基準に判断されます。

瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任は、改正前の民法で瑕疵担保責任と呼ばれていた制度を見直したものです。

旧制度では、欠陥が隠れたものであること、つまり買主が知らずに過失なく見落としていたことが要件とされていました。

これに対し現行制度では、隠れた瑕疵という要件が撤廃され、契約の内容に適合するかどうかが判断の中心になりました。

そのため、何を契約の内容としたのかを示す契約書の重要性が、従来よりも高まっています。

対象となる不適合

契約不適合責任の対象は、種類や品質、数量に関する不適合です。

種類や品質の不適合の例としては、住居用の土地を購入したのに実際は建物を建てられない農地であった場合や欠陥のある建物を引き渡された場合などが挙げられます。

数量の不適合は、契約より面積が不足していた土地や、戸数が足りなかった建物が例として挙げられます。

契約不適合責任で買主が請求できる権利

契約不適合があった場合、買主は売主に対して複数の手段を取ることができます。

ここでは買主に認められた4つの権利を順に紹介します。

履行の追完請求

履行の追完請求とは、目的物を契約の内容に適合した状態にするよう求めることです。

具体的には、欠陥の修補、代替物の引き渡し、不足分の引き渡しなどを求めることになります。

ただし、売主には、買主に不相当な負担をかけない範囲であれば、求められた方法と異なる方法で対応することも認められています。

また、不適合が買主の責めに帰すべき事由による場合には、追完を請求できません。

代金減額請求

追完がなされない場合や追完が不可能な場合などには、買主は不適合の程度に応じた代金の減額を請求できます。

代金減額請求についても、不適合が買主の責任による場合には認められません。

損害賠償請求

買主は、契約不適合によって生じた損害の賠償を売主に請求できます。

損害賠償請求は、追完請求や代金減額請求と併せて行使することも可能です。

ほかの権利と異なり、損害賠償については売主の帰責事由が要件となります。

不適合が売主の責めに帰することができない事由によるものであれば、賠償請求は認められません。

契約の解除

不適合の程度が軽微でない場合には、買主は契約を解除することも可能です。

相当の期間を定めて追完を求めたにもかかわらず対応がないときは、契約を解除して代金の返還を求められます。

追完が不可能な場合や、不適合のために契約の目的を達せられない場合には、催告をせずに解除を求めることも可能です。

ただし、不適合が社会通念に照らして軽微なときは、解除までは認められないとされています。

契約不適合責任を追及する際の注意点

買主の権利を確保するには、通知の期限や契約上の特約に注意する必要があります。

ここでは追及にあたって押さえておきたい点を整理します。

通知の期間制限

種類や品質に関する不適合は、買主が不適合を知った時から1年以内に、その旨を売主へ通知しなければなりません。

旧制度では1年以内に具体的な権利行使まで求められていましたが、現行制度では不適合の通知をしておけば足りるとされています。

通知さえしておけば、具体的な請求は消滅時効にかからない範囲で後からでも行えます。

なお数量に関する不適合には、この1年の通知期間は適用されません。

免責特約とその限界

契約不適合責任の規定は任意規定とされ、当事者の合意で責任を軽くしたり負わないと定めたりすることも可能です。

ただし、売主が不適合を知りながら買主に告げなかった場合には、免責の特約があっても責任を免れられません。

売主が宅地建物取引業者である場合は、引き渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は認められないとされています。

また新築住宅では、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分について引き渡しから10年の責任が定められており、短縮はできません。

まとめ

契約不適合責任は、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないときに売主が負う責任で、買主は追完請求や代金減額、損害賠償、契約解除といった手段を取ることができます。

不動産取引では判断が難しい場面も多いため、対応に迷うときは専門家に相談することが重要です。

桃谷法律事務所では、契約不適合責任に関するご相談を承っております。

購入した物件や商品の欠陥でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。